주택임대차보호법상 대항력, 최우선변제권 과 우선변제권
주택임대차보호법상 대항력, 최우선변제권 과 우선변제권에 대하여 알아보겠습니다.
1. 적용범위
주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.
2.대항력
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
3. 대항요건 (전입 + 거주)
주택 임차인이 주민등록전입과 거주를 하면 그 다음날부터 제 3자에 대하여 대항할수 있다. 다음날이라 함은 대항요건(주민등록+거주)을 갖춘 다음날 오전 0시부터이다.
4. 확정일자
주택임차인은 임대차 계약서상에 확정일자를부여받으면 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제권의 효력이 발생된다. 전입일자가 2월 21일이면 대항력 + 확정일자 발생시기는 2월22일 0시가 되는 것이다. 확정일자를 받으면 후순위 권리자 보다 우선하여 보증금을
받을수 있다.. 다만, 우선변제권은 대항요건을 갖춘상태에서 확정일자를 받아야 효력이 있다.
즉 우선변제권은 주민등록 + 거주 + 확정일자를 갖추어야 되는 것이다.
예를들어 전입신고를 3월 2일에 하고 3월 5일에 근저당권이 설정되고 3월6일에 확정일자를 받으면 대항력은 3월3일 0시에 발생된다. 임차인은 말소기준권리인 근저당권자 보다 먼저 전입신고하여 경매에서 보증금은 보호받을 수 있다.
3월2일에 전입신고를 하고 3월 3일에 확정일자를 받았는데 다른 사람이3월3일에 근저당권을 설정한 경우 임차권자와 근저당권자는 우선순위에 있어 동 순위가 됩니다. 왜냐하면 임차인은 3월3일 0시 대항력이 발생된 상태에서 3월3일 확정일자를 받았기 때문이다. 이럴경우 배당은 근저당권자와 임차권자가 채권액에 비례하여 평등배당을 받게됩니다. 만약 임차권자가 배당금에서 보증금을 전액 회수 받지 못하면 대항력이 3월3일 0시이기 때문에 근저당권이 설정된 3월3일 낯시간 보다 우선하여 대항력이 있으므로 낙찰자로부터 남은 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리가 주어지는 것입니다.
5.최우선변제권 (소액보증금)
대항요건을 갖춘 임차인은 전세의 경우 보증금 그리고 윌세의 경우 보증금 + (월세 × 100)으로 하여 보증금액이 최우선변제 금액 범위 내의 임차인은 담보물권자보다 우선하여 최우선 변제를 받을수 있다.
소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.
실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
6. 소액임차인의 범위
아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.
소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다.
이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다. 최우선변제권은 근저당권 등 담보물권 설정 당시의 최우선변제를 받을 수 있는 보증금액을 기준으로 판단한다. 본 자료 적용기준일은 2021년 12월 기준이며 이전의 소액보증금 최우선 변제금액은 차이가 있습니다.