상가임대차보호법상 대항력, 최우선변제권 과 우선변제권

상가임대차보호법상 대항력, 최우선변제권 과 우선변제권에 대하여 알아보겠습니다.

 

1. 상가의 적용범위

사업자 등록의 대상이되는 건물이면 모두 상가건물이 될수 있다. 상가 임대차의 건물은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함되며 오피스텔, 일반사무실,공장 등 임차한 건물에 사업자 등록을 하면 모두 상가건물로 본다.

​

2.보증금 한도

상가건물 임대차를 적용 받기위한 보증금액 한도

​

서울

9억이하

​

수도권과밀억제권과 부산

6억9천이하

​

광역시(인천광역시제외)

5억4천이하

(세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시,김포시,광주시 포함)

​

위 외 지역

3억7천이하 이며

​

월세의 경우 보증금 + (월세 × 100) 으로 했을때 위에서 규정한 보증금액 범위 내여야 상가임대차 보호법을 적용받을 수 있다.

​

3.대항력

상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 또는 법인세법상 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 발생한다.

​

대항력이 있다는 것은 소유권의 변동이 있는경우양수인(매수인)은 임대인(매도인1의 지위를 승계하여 매수인은 임차인은 매도인과 체결한 계약기간동안 임차인에게 상가를 사용 수익하게 할 의무가 있으며 계약만료이후 임차인의 보증금을 반환해야하는 의무도 부담하는 것이다.

​

대항력의 기본요건은 경매기입등기 이전에 (건물인도와 사업자등록을 신청)해야 한다.

 

4.최우선변제권

대항요건을 갖춘 임차인은 전세의 경우 보증금 그리고 윌세의 경우 보증금 + (월세 × 100)으로 하여 보증금액이 최우선변제 금액 범위 내의 임차인은 담보물권자보다 우선하여 최우선 변제를 받을수 있다.

​

최우선 변제를 받을수 있는 금액은

서울

6500만원이하 2200만원

​

수도권과밀억제권역

5500만원이하 1900만원

​

인천광역시 제외한 광역시는

3800만원이하 1300만원

​

그 밖의 지역은

3000만원이하 1000만원

​

다만 최우선변제 범위는 건물가액대지가액 포함)의 3분의1에 해당하는 금액에 한하여 인정된다. 만약 최우선변제금액을 합산하여 건물가액의 3분의1을 넘는경우 [ (건물가격1/3 × 각 임차인의 최우선변제금액) ÷ 임차인들의 최우선변제금악 합계액 ] 으로 임차인들의 최우선변제금액을 산정한다.

​

5.우선변제권

대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유 대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 및 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이러한 것을 채권의 물권화라는 효력이 발생한다. 확정일자에 의한 우선변제권 주장은 반드시 대항요건을이 전져조건이다.

​

이상과 같이 상가임대차보호법상 대항력, 최우선변제권 그리고 우선변제권에 대해 알아봤습니다. 상가임대차 시행령 기준은 2020년기준입니다.

 

#상가임대차보호법 #상가건물 #대항력 #보증금 #우선변제권 #최우선변제권 #양수인 #임차인 #전세 #월세 #경매 #공매 #확정일자 #건물인도 #대지 #전세금 #매도인 #사업자등록신청

 

반응형