생활속의 법률용어 해지, 해제에 대하여

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우리가 생활하다 보면 자주 사용하는 법률용어 해제와 해지에 대해 정리해 보았습니다.

계약 특히 부동산 거래를 할 경우 임대차나 매매 시에 이런 용어가 사용되는데 혼돈하여 사용하는 경우가 있습니다.

해제 해지

해제는 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 계약의 해제라고 합니다.

계약이 해제되면 이행하지 않은 채무는 소멸하고 이미 이행한 것에 대해서는 서로 원상회복 의무를 지는 것이 해제입니다.

해제는 매매나 교환의 일시적 계약으로 유효한 계약이 소급적으로 소멸되는 것입니다.
해지는 고용, 위임,도급, 임대차 등의 계속적 계약으로 유효한 계약이 장래를 향해 소멸되는 것입니다.

해제는 취소와 혼돈 할 수 있는데 해제와 취소는
동일한 점은 권리자의 일방적 의사표시로 법률행위의 효력을 소급적으로 소멸하게 한다는 것입니다. 해제는 계약에 대한 것이고 취소는 모든 법률 행위에 인정되는 것으로 구별됩니다.

최소의 발생 원인은 무능력, 의사표시의 하자, 착오 등이 있는때 법규정(법정사유)에 의거하여 발생 되지만 해제는 계약 상대방이 채무 불이행으로 발생한 경우(법정해제권) 와 당사자가 미리 약정하는 해제 사유에 따라 발생하는 약정 해제권이 있습니다.

해제를 하게되면 원상회복의 의무가 있으나 (제3자의 권리는 해하지 못한다.) 취소는 부당이득 반환을 해야 합니다.

우리가 보험을 들면 실권약관이란걸 보게됩니다. 매매 계약에 있어서는 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 않은 경우(해제의 의사표시 필요 없음) 그 계약은 효력을 잃는다(무효)고 약정하는 것과 같이 채무자의 채무불이행을 해제 조건으로 하는 계약을 말합니다.

채무불이행 자체로 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 보는 것입니다. 이러한 것은 약정 해제권에 해당됩니다.

법정해제권은 이행지체, 이행불능, 채권자 지체, 사정변경, 부수적 채무불이행이 발생 원인이 될 수 있는데 이행지체는 상당기간 최고(소정의 기간내에 이행이 없으면 계약은 당연히 해제된다는 뜻을 표시하는 것)한 후에 해제 할 수 있습니다. 그러나 채무자가 미리 계약이행을 하지 아니할 의사표시를 한 경우 최고를 요하지 않는다는 법 조문(이행지체와 해제)입니다. 정기행위인 경우 최고 없이 해제할 수 있습니다.

이행불능은 최고없이 해제되며 채권자가 계약 이행을 지체하면 최고후에 계약 해제권이 발생됩 니다. 부수적 채무불이행의 경우 해제권 없이 손해배상청구권이 발생됩니다.

채권자 지체(수령지체)인 경우 최고(독촉) 후에 해제권 발생 됩니다.

계약이 불완전 이행이되면 추완을하고 최고 후 해제권이 발생되고 추완이 되지 않으면 최고 없이 해제권이 발생됩니다.

해지와 해제권의 행사는 당사자 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제 권리가 있는 때에는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 이러한 의사표시는 철회하지 못하지만 상대방의 동의가 있으면 철회 가능하고 해제 또는 해지로 손해가 발생된 때에는 손해배상 청구(채무불이행을 이유로 하는 것)를 할수 있습니다.

추가로 원상회복의무는
물건이 그대로 남아 있으면 그 물건을 반환하는 원물반환의 원칙입니다.
수령한 물건이 멸실, 훼손, 소비한 경우에는 해제 당시의 가격을 반환하고 금전이 급부된 경우 그 받은 금액에 관하여 이자를 가산(이자 받은 날로부터 계산)하여 반환합니다. 채무자가 반환할 물건에 비용을 지출한 경우 상대방은 이익을 받은 한도내에서 상환 해야 합니다.

예를 들면 서결이가 오토바이를 칠수에게 매도하여 인도하였고 칠수는 대금 100만원중 60만원을 지급 했으나 잔대금 40만원을 지급하지 않아 서결이가 계약을 해제 한 경우 칠수는 오토바이를 반환해야 하는데 그 동안 이를 사용 했다면 사용료도 지급 해야 합니다. 서결이는 60만원을 반환해야 하는데 이자까지 가산하여 반환해야 합니다. 만약 칠수가 수리비를 지출하였다면 상환청구를 할수 있습니다.

감사합니다.